Le développement de cette réflexion qui peut répondre aux attentes d'un certain nombre d'acteurs du marché immobilier, si elle devait se poursuivre, devrait associer à la fois les investisseurs, les commissaires aux comptes et les experts immobiliers afin que chacun puissent exprimer son point de vue en tenant compte des exigences de leur fonction respective. Elle pourrait aussi rejoindre la réflexion actuelle des pouvoirs publics sur le sujet de la juste valeur et de son incidence sur les comptes des sociétés.
La Fair Value et son influence sur les résultats des entreprises aujourd'hui
La juste valeur ou fair value pour les anglo-saxons est un concept comptable défini dans la norme internationale I.A.S. 16 (traitant des immobilisations corporelles). Elle se définit comme le montant pour lequel un actif pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normales.
Dans la pratique, pour les immeubles de placement, la juste valeur est assimilée à la valeur vénale.
L'adoption de ce concept au niveau des comptes des sociétés foncières s'est traduite par une plus grande volatilité des résultats de ces sociétés.
Il convient de souligner que le résultat de ces sociétés se décompose en deux grandes parties, l'une issue des revenus générés par les immeubles et l'autre par les plus-values réelles ou potentielles sur les immeubles détenus et c'est à ce niveau qu'intervient la juste valeur.
La 1ère partie est influencée par deux éléments ; l'évolution du taux d'occupation et la variation des loyers. Ces 2 éléments suivent globalement la tendance économique avec des phases de tension lorsque le taux d'occupation s'écarte du niveau d'équilibre du marché.
La 2nde est directement liée à l'évolution des taux de rendement de la classe d'actif immobilier qui se comparent à ceux d'autres classes d'actifs tel que les actions ou les obligations.
Le constat sur une période récente est que les résultats de ces sociétés ont été fortement influencés par les variations du marché, avec une forte hausse de la valeur des actifs immobiliers sous l'effet de la baisse des taux de rendement, puis un réajustement à la hausse de ceux-ci avec le développement de la crise des subprimes. Ces sociétés ont donc fait apparaître dans la 1ère période, des résultats fortement bénéficiaires puis fortement déficitaires lors de la phase de baisse du marché.
Cette forte volatilité a conduit nombre d'acteurs à réinterpréter les comptes des sociétés foncières en ne se focalisant que sur la première partie du compte de résultat censé traduire le fonctionnement courant de l'activité.
L'application de cette norme comptable fait ressortir un autre paradoxe. Les sociétés foncières qui investissent, le font très souvent dans le cadre des dispositions applicables aux S.I.I.C. avec des obligations de détention de l'immeuble acquis, rendant très pénalisant un arbitrage avant une période déterminée. Or la valeur vénale est censée donner la valeur à un moment donné en supposant que l'immeuble que l'on ne peut vendre, est vendu.
Une nouvelle approche d'Expertise à promouvoir avec : la Valeur stable de marché
Dans ce cadre, on peut s'interroger sur l'application uniforme de cette norme et essayer de voir si d'autres pistes ne peuvent être explorées qui pourrait passer par la définition d'un nouveau concept que l'on pourrait appeler la valeur stable de marché.
Cette valeur ne substituerait pas à la valeur vénale ou à la juste valeur mais compléterait l'information des investisseurs sur les immeubles.
Elle ferait ressortir la valeur moyenne de l'immeuble sur la durée d'un cycle immobilier, en supposant le maintien de son parfait état de fonctionnement. De ce fait, son calcul suppose de disposer d'un historique à
la fois des taux de rendement et des valeurs locatives de marché, dans la localisation immédiate de l'immeuble, afin de pouvoir déterminer les différentes moyennes.
De ce fait, la caractéristique de cette valeur stable de marché est de faire ressortir une moindre volatilité que la valeur vénale par une intégration complète des cycles immobiliers alors que la 2nde se situe dans l'instant. Cela conduirait à écrêter les phases de hausse comme de baisse.
L'application de ce concept aux comptes des sociétés foncières pourrait être envisagée sous un certain nombre de conditions dont la 1ère serait un engagement de détention de l'actif par la société qui adopte ce concept. Cet engagement pourrait être pris sur une période à déterminer mais suffisamment longue pour permettre de revenir ultérieurement au concept de valeur vénale lorsque la société envisage de mettre en vente l'immeuble.
En tout état de cause les experts immobiliers sont à la disposition des autres acteurs s'ils souhaitent explorer ce nouveau concept et l'application que l'on pourrait en faire.
Un investisseur privé a acquis, auprès de la 'SAS Atlantis-Haussmann' représentée par DTZ Asset Management Europe, un lot de copropriété, au sein d'un immeuble post-Haussmannien à usage de bureaux situé au 45/47/49, rue de Monceau, dans le 8ème arrondissement de Paris.
Ce lot, situé au R+1, développe une surface de 315 m² accompagnée de deux emplacements de parking intérieur. Le tout est loué à un cabinet d'avocats.
Le montant de la cession s'élève à 2,42 M€ Hors Droits.
La transaction a été réalisée par le Département Investissement France de BNP Paribas Real Estate.
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